Arrendamientos de locales post COVID19

SILVIA ARA- El pasado miércoles, tuvimos la oportunidad de asistir a una magistral ponencia organizada por el ICAM, sobre uno de los temas que mayor repercusión está teniendo en la calle, y por tanto también en el despacho, siendo diarias las consultas de arrendadores y arrendatarios de locales, que ante la situación de alarma decretada por el Gobierno, y con muchos locales cerrados por imperativo legal, se plantean si es necesario modificar las circunstancias del contrato, si los arrendadores pueden exigir la totalidad de la renta, o los arrendatarios pueden suspender, aplazar o reducir la renta como consecuencia de la fuerza mayor que sin duda representa la situación que vivimos actualmente.

Los grandes civilistas que intervinieron en dicha ponencia, dejaron muy claro, a pesar de la confusión que había podido producir en algunos, que el RD Ley 15/2020, donde se han establecido determinadas medidas, muy limitadas por cierto, para los arrendamientos de locales durante el estado de alarma, en modo alguno supone suplir el alcance de la doctrina jurisprudencial de la cláusula rebus sic stantibus, conocida hasta ahora por los civilistas, pero ajena hasta ahora para el resto del mundo, y que sin duda se ha convertido en el expresión latina más utilizada en los últimos dos meses y que responde a la pregunta de si se pueden modificar las condiciones de un contrato cuando como consecuencia de una circunstancia excepcional (el estado de alarma) se ha producido una modificación sustancial de las condiciones que implica un desequilibrio para las partes contratantes.

La respuesta afirmativa es evidente, sin que el RD Ley 15/2020, al que en la ponencia se le llamó incluso como cláusula “Rebus Feber” en alusión a no ser más que un juguete en comparación con la verdadera cláusula, pretenda limitar u obstaculizar la aplicación de la misma, que no olvidemos, a día de hoy carece de regulación legal, y requiere el mutuo acuerdo de las partes.

Por un lado, dicho Real Decreto tan solo afecta a los contratos cuyos arrendadores sean grandes tenedores, lo que no representa más del 5 o 10% de los propietarios de locales. Además, solo afecta a arrendatarios que sean autónomos o pymes, y que los mismos hayan visto suspendida su actividad o reducida su facturación en al menos el 75%, dejando fuera por tanto numerosos arrendatarios que no quedarán afectados por dicha normativa.

Por último, el RD Ley, tan solo confiere una moratoria, que no quita o suspensión del contrato, lo que sin duda no permitirá que subsistan muchas de las empresas afectadas en España, permitiendo simplemente dilatar la agonía de las mismas, muchas de las cuales terminarán en concurso de acreedores a principios del próximo año.

Dedicaremos otro artículo a tratar la nueva ley concursal y las medidas adoptadas para tratar de mantener la supervivencia de la empresa, pero corresponde establecer las bases ahora para los arrendadores y arrendatarios que, como todos, estamos luchando frente a esta gran batalla.

Dejando a un lado los supuestos que encuentren cabida en el Real Decreto Ley 15/2020, que a su vez establece un plazo perentorio de un mes para su solicitud y que terminará el próximo 23 de mayo, coincidiendo con los Ilustres Ponentes, que en modo alguno consideramos que dicho Real Decreto y la solicitud o falta de ella en su marco, condicione una futura aplicación de la cláusula Rebus Sic Stantibus en su sentido jurisprudencial, por lo que se trata de buscar un equilibrio en los contratos de locales, que sea proporcionado para ambas partes contratantes.

Sin duda, el arrendatario que ha visto como su gimnasio o su agencia de viajes se han visto cerrados por orden del Gobierno, podrá pensar que tiene derecho a suspender el pago de la renta, puesto que no puede usar el local arrendado y ejercer su actividad por un caso de fuerza mayor, mientras que el arrendador, que en la mayoría de los casos no es un gran tenedor, sino una persona de clase media que complementa sus ingresos mensuales con las rentas que recibe de esos locales, considera que mientras que el arrendatario tenga la posesión del local, tiene que seguir pagando la renta.

Pensemos además en el propio arrendador, que a su vez tiene hipotecado el local, y que tendrá que renegociar con su banco el préstamo hipotecario como consecuencia de la modificación excepcional de las circunstancias.

Como abogados, defendemos los intereses de ambas partes, pero porque ambas partes merecen su protección, y hay que analizar caso por caso, para buscar el equilibrio contractual tras esta situación de fuerza mayor, y evitar el procedimiento judicial que llevará a un grave colapso de los juzgados.

A favor de la aplicación de la cláusula latina tantas veces citada, no tendremos ya que demostrar el carácter imprevisible y excepcional que requiere la aplicación de la misma, puesto que ya el propio RD por el que se acuerda el estado de alarma, reconoce la fuerza mayor existente en la crisis del coronavirus.

Reconocido ese presupuesto, se tratará de determinar el impacto económico que dicha circunstancia excepcional ha tenido en el contrato y la excesiva onerosidad que supone para una de las partes. Y dicho desequilibrio hay que probarlo, teniendo que acudir a informes económicos que lo soporten.

La esencia de dicha cláusula es la renegociación del contrato, evitar el certificado de defunción del mismo, de las empresas que lo suscribieron y de los puestos de trabajo que las mismas generaron (afirma el profesor Javier Orduña). La aplicación de la cláusula no supone incumplir el contrato, puesto que no exonera del riesgo empresarial, sino que sitúa al principio de justicia contractual por encima del pacto.

Por ello, ahora más que nunca, necesitamos regular en nuestras normas civiles una figura jurisprudencial, la cláusula rebus sic stantibus, que lleva tantos años aplicándose de facto, pero que de regularse, evitaría numerosos procedimientos judiciales, y en caso de tener que acudir a los juzgados, solicitando la aplicación de dicha cláusula, coincidieron igualmente los ponentes, en la posibilidad de pedir la modificación de las condiciones del contrato como medida cautelar, a fin de evitar el “periculum in mora” inherente a dichas medidas, lo cual nos da un atisbo de esperanza a los civilistas, mientras se regula esta añorada cláusula que no es de libro sino que, ahora más que nunca, es real.

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